为加强靖西市普通住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，提升物业服务质量，营造和谐居住环境，促进物业服务行业健康持续发展，根据《广西壮族自治区物业管理条例》《广西壮族自治区定价目录》以及《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格〔2018〕108号）等规定，参照《百色市发展和改革委员会 百色市住房和城乡建设局关于百色市中心城区普通住宅前期物业服务等级政府指导价有关问题的通知》（百发改价格〔2022〕19号）文件精神，结合我市实际，起草靖西市普通住宅前期物业服务费政府指导价标准、车辆停放服务费政府指导价标准（征求意见稿),现向社会公开征求意见。公示时间自2023年6月  日起至2023年6月  日止。各有关单位和各界人士如有意见建议,可在公示期内通过电子邮件或信件向市发改局反映（电子邮箱地址:jxwj15@163.com，通信地址:靖西市发展和改革局，邮编533899，电话0776-6212242）。

附件：

1.靖西市普通住宅前期物业服务费政府指导价标准

(征求意见稿)

2.靖西市普通住宅前期物业管理车辆停放服务费政府指导价标准(征求意见稿)

3.靖西市普通住宅前期物业管理车位（库）物业服务费政府指导价标准(征求意见稿)

4.靖西市普通住宅前期物业管理车位（库）租赁费政府指导价标准(征求意见稿)

5.起草说明  

附件1

说明：1.普通住宅前期物业服务分一至五等级，具体按《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）》（桂建发〔2019〕16号）的规定执行。物业服务人的普通住宅前期物业服务等级认定，按市住房城乡建设主管部门的物业服务等级认定具体办法执行。2.普通住宅前期物业服务费政府指导价标准分为一至五等级，分别与普通住宅前期物业服务等级一至五级相对应，具体收费标准可上下浮动不超过10%；表中的物业服务费政府指导价已含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及所产生的水、电等公共能耗费用（即水电公摊费）。

附件2

备注：1.室内车位（库）按《民法典》第二百七十五条规定第一款约定除外。露天地面业主共有车位按《民法典》第二百七十五条规定第二款、 第二百七十八条、第二百八十二条规定除外。2.治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车免费；汽车停放2小时内（含）不收费。3.给予新能源汽车停车优惠政策，对悬挂新能源汽车专用号牌车辆在普通住宅小区（含室内和露天）停车位停放的，连续停放时间2小时内（含）免费，超过2小时减半

附件3

说明：业主拥有产权或使用权的车位（库）仅交纳车位（库）物业服务费。车位（库）物业服务费按数量计收。

附件4

说明：

1.室内（地下停车）类别划分：同时符合停车场地面为地坪漆面(或同等质地及以上)、监控、智能IC卡控制条件的为一类；其余为二类。当事人按《民法典》第二百七十五条约定除外。

2.业主拥有产权或使用权的车位（库）仅交纳车位（库）物业服务费。车位（库）物业服务费按数量计收。

3.汽车收费标准一年内调整幅度不得超过原实际收费标准的10%（含），最终调价不得超过最高限价。

一、背景

2018年，自治区发展改革委、住房城乡建设厅《住宅物业服务收费管理工作指导意见》明确“住宅物业服务收费原则上采取分服务等级定价方式”。2019年，自治区住房城乡建设厅、发展改革委出台《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）》，明确服务内容、服务等级、服务标准具体指标。2020年，新修订《广西壮族自治区物业管理条例》第五十一条规定，发展改革主管部门会同同级人民政府、住房城乡建设主管部门，根据物业类型、物业服务等级、服务成本和物价指数变动等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，每三年调整一次并向社会公布；业主或者物业服务人因政府指导价变动需要调整前期物业费标准的，应当按照前期物业服务合同约定，根据自治区物业服务等级评定的有关规定先行核定物业服务等级后，按照核定的物业服务等级在政府指导价的范围内调整。

2021年以来，全区14个市中，已有百色、柳州、钦州、防城港、贺州等市出台分服务等级定价文件。当前，我市普通住宅物业服务收费社会关注度高，业主和物业服务人因收费标准、服务质量、收费政策文件理解差异等问题投诉时有发生，个别业主通过12345政务服务平台反映物业服务收费等问题。在此背景下，有必要结合靖西市实际，根据近年物业成本调查情况，综合考虑业主承受能力和物业服务行业健康持续发展，参照百色市百发改价格〔2022〕19号文件精神，依法按程序制定靖西市普通住宅前期物业服务费政府指导价，同步制定属于政府指导价范围的车辆停放服务费、车位(库)物业服务费、车位(库)租赁费标准。按物业服务等级制定政府指导价，有利于进一步加强靖西市普通住宅前期物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，提升物业服务质量，营造和谐居住环境，促进物业服务行业持续健康发展。

二、政策依据

（一） 《中华人民共和国价格法》

（二） 《广西壮族自治区物业管理条例》

（三） 《广西壮族自治区定价目录》

（四） 《广西壮族自治区普通住宅物业服务收费管理工作指导意见（桂价格〔2018〕108号）》

（五） 《广西壮族自治区发展和改革委员会 住房和城乡建设厅关于明确普通住宅物业服务收费有关问题的通知（桂发改价格〔2020〕192号）》

（六） 《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）（桂建发〔2019〕16号）》

三、制定的主要内容

（一）普通住宅前期物业服务费政府指导价标准。采取分服务等级定价方式，分一至五等级，分别与住宅前期物业服务等级一至五级相对应，一级最高、五级最低，普通住宅前期物业服务等级政府指导价基准价分别为：一级1.43元/平方米、二级1.14元/平方米、三级0.86元/平方米、四级0.67元/平方米、五级0.50元/平方米，基准价可上下浮动幅度10%，具体收费标准由物业服务企业按程序在浮动幅度范围内自主制定。〔详见（征求意见稿）附件1〕。

（一） 车辆停放服务费。汽车停放2小时内（含）不收费，

室内连续停放3-24小时收费3-15元/辆；室外（露天）连续停放3-24小时收费3-9元。按民法典相关条款约定的除外。〔详见（征求意见稿）附件2〕。

（二） 车位（库）物业服务费。基准价24元/个·月，基准

价可上下浮动幅度10%，具体收费标准由物业服务企业按程序在浮动幅度范围内自主制定。业主拥有产权或使用权的车位（库）仅交纳车位（库）物业服务费。〔详见（征求意见稿）附件3〕。

（三） 车位（库）租赁费。即俗称月票，室内一、二类和露

天最高限价分别为266元/个·月、228 元/个·月、143元/个·月，下浮不限，具体收费标准由物业服务企业按程序在最高限价以下自主制定。按民法典相关条款约定的除外。〔详见（征求意见稿）附件4〕。

四、制定理由

（一）基于物业服务成本调查情况。实行政府指导价的物业服务收费构成包括物业服务成本（含人员工资及社保、福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及所产生的水、电等公共能耗费用；物业管理区域的清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；物业服务企业办公费用、固定资产折旧等）、法定税金和利润（利润率不高于8%）构成。实际了解情况：据市发改局、市住建局联合开展物业服务收费调查工作中了解到的全市物业服务收费标准如下：最低档为0.40-0.70元/平方米、中间档为0.80-1.00元/平方米、最高档为1.00-1.50元/平方米，以上收费不含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及所产生的水、电等公共能耗费用（以下简称水电公摊费）。

从成本调查情况看，靖西市各小区物业服务成本差异性明显。近两年来，市发改局联合市住建局对全市的物业公司开展住宅物业管理服务成本调查研究分析，我局选取了经营情况良好、成本数据完整、配合度高的阳光城小区、银山颐园商贸城小区等2家物业公司作为成本核算样本并开展住宅物业服务定价成本调查工作。以上2个样本小区的物业服务定价成本分别为0.46元/平方米·月、0.94元/平方米·月。物业服务等级认定后，物业成本低的物业服务企业如因服务质量好得到较高的等级认定，则可对应较高的政府指导价标准收取物业服务费，从而起到以分等级定价为导向鼓励物业服务企业提升物业服务质量和业主满意度的积极作用。

    （二）有利于物业管理行业持续健康发展。物业收费标准应体现公平、合法，过低的物业收费标准导致物业运行成本收入倒挂，成本得不到合理补偿，物业企业经营不可持续，某种程度上也影响到业主的合法利益。采取分服务等级定价后，物业服务企业通过投入硬件改善服务设施、完善软件提升服务质量，积极创等级争效益，一方面收费标准可补偿其合理成本和确保合法利润，另方面增强业主的幸福感获得感，进而促进小区物业可持续健康发展和宜居小区构建，实现物业服务企业和业主双赢。

考虑业主的承受能力。根据统计数据显示2022年百色市城镇居民人均可支配收入37221元，我市城镇居民可支配收入35353元。我市城镇居民可支配收入为百色市城镇居民可支配收入的95%，本次按照百色市基准价的95%为我市基准价格。最高物业服务等级（一级）上浮10%后最高收费标准为1.57元/平方米，最低服务等级（五级）下浮后为0.45元/平方米,与目前靖西市居民收入水平相适应。以120平方米商品房建筑面积为例，每户月物业费支出最高为188.4元（一级物业服务），最低为54元（五级物业服务），应在业主经济承受能力范围。此外，车辆停放服务费等物业收费也统筹考虑业主的实际需要和承受能力。

    按照广西物业管理条例物业分等级收费动态调整要求，如物业服务成本等情况发生重大变化，综合考虑各方面因素，达到一定条件年限后可依法按程序启动物业分等级收费动态调整机制。

（三） 参照《百色市发展和改革委员会 百色市住房和城乡建设局关于百色市中心城区普通住宅前期物业服务等级政府指导价有关问题的通知》(百发改价格〔2022〕19号)文件制定靖西市普通住宅小区前期物业服务费政府指导价标准、车辆停放服务费等标准，按照百色市物业服务费、车辆停放服务费收费标准等基准价的95%为我市基准价格。

来源：靖西市发展和改革局  靖西市住房和城乡建设局